우리나라 고령가구의 자산은 부동산에 편중된 경우가 많다. 오랜 시간 정든 집을 소유하고는 있지만, 정작 은퇴 후 생활비 마련에는 어려움을 겪는 것이 현실이다. 이런 상황에서 현재 거주 중인 주택을 활용해 생활비 문제를 해결할 수 있다면 금상첨화일 것이다.
자녀의 도움 없이 독립을 유지하는 삶
나이가 들수록 드는 생각이 있다. '이 동네가 좋아. 이 집에서 오래오래 살고 싶다.'
하지만 현실은 녹록지 않다. 한국의 많은 고령가구는 자산 대부분을 집 한 채에 집중해 두고 있어 은퇴 후 생활비 마련이 쉽지 않기 때문이다. 주택을 팔지 않고도 생활비를 확보할 방법을 생각해 본다면 바로 주택연금이다.
남편과 사별한 후 자녀도 결혼하면서 34평 아파트에 혼자 살던 K씨. 특별한 소득이 없는 상황에서 6억원대 아파트에 거주 중이었다. 큰 병원, 전통시장, 지하철 등 주변 인프라에 만족해 집을 팔 생각은 전혀 없던 터에 주택연금에 가입해 매달 약 120 만원씩 지급받으면서 안정적으로 생활을 하고 있다. 자녀의 도움 없이 독립성을 유지하는 노후 생활을 보내고 있다. 자영업을 정리한 뒤 노후 창업을 고민하던 60대 P씨 부부는 위험 부담이 크다는 판단하여 주택연금을 선택했다. 5억원대 주택을 담보로 월 95만원 가량의 연금을 받아 여행, 문화생활, 건강관리에 사용하고 있다. 기존의 노후 자금에 추가로 현금이 들어와 여유가 생긴 기분이다.
에이징 인 플레이스는 단순히 '집에 계속 산다'는 의미를 넘어, 존엄한 노후와 삶의 안정성을 의미한다. 익숙한 골목, 단골 슈퍼, 오랜 이웃과 함께 살아 가는 삶을 지키고 싶다면, 주택연금으로 삶의 전략을 삼아 보는 것도 좋은 방법이다.
주택연금제도란 무엇일까?
"주택연금"이란 본인 또는 배우자의 나이가 55세 이상이고, 공시가격 12억 이하의 주택 또는 주거 용도의 오피스텔을 소유한 자의 경우 주택연금을 이용할 수 있다. 다주택자인 경우에도 부부 소유 주택의 공시지가를 합산한 가격이 12억 이하이면 신정할 수 있다.
주택연금은 주택 소유자가 소유주택에 근저당권을 설정하고 금융기관으로부터 평생 또는 일정한 기간에 매월 연금 방식으로 노후생활자금을 지급받는 국가 보증의 금융상품(역모기지론)이다. 주택연금 가입자와 배우자 중 한 사람이 사망한 경우 연금 감액없이 100% 같은 금액의 지급이 보장되며, 부부가 모두 사망한 경우에는 그동안의 연금 수령액이 집값을 초과하더라도 부족분을 상속인에게 청구하지 않고 반대로 집값이 남는 경우 남는 부분은 상속인에게 돌아가는 제도다.
주택연금, 5가지 활용 팁
그렇다면 주택연금을 어떻게 활용하면 좋을까. 우리 가정에 맞는 전략적인 팁을 알아두는 것이 중요하다.
가장 먼저, 지급방식을 꼼꼼히 따져보아야 한다. 주택연금은 크게 종신지급형과 확정기간형으로 나뉜다. 평생 매달 연금을 받아 안정적인 유형이 종신지 급형이며, 특정 기간 더 많은 금액을 받고 수령이 종료되는 것이 확정기간형이다. 가정의 상황에 따라 선택이 달라질 수 있으니, 가족과 충분히 논의 후 결정하는 것을 추천한다. 가입 시기를 어느 시점으로 정할지도 중요한 전략이다. 본인 또는 배우자의 나이 55세부터 가입할 수 있지만 나이가 많을수록 월 수령액이 늘어난다. 따라서 예·적금이나 다른 연금 수입, 건강 상태 등을 고려하여 적절한 시기를 설정하는 것이 필요하다.
주택연금은 부부 공동 가입이 필수이다. 부부가 함께 가입하면 배우자 한 명이 먼저 사망하더라도 남은 배우자가 계속 연금을 받을 수 있어 안정성이 높기 때문이다. 다만 주택연금 이용 도중 이혼하게 된다면 이혼한 배우자는 주택연금을 받을 수 없으며, 이용 도중에 재혼한 경우 재혼한 배우자 역시 주택 연금을 받을 수 없다.
우리 집이 넓어서 모든 공간을 다 사용할 필요가 없다면, 일부 공간을 임대로 주고 주택연금을 함께 받을 수도 있다. 예를 들어 임대료로 30만원, 연금을 120만원을 수령하면서(주택 시세와 가입 시기에 따라 다르지만) 자녀 도움 없이 안정적인 노후생활을 보낼 수도 있는 것이다. 단, 주택금융공사의 임대 기준을 충족해야 하니 조건을 미리 확인해 두어야 한다.
혹시 주택에 대한 관리비 부담이 크다면 집을 다운사이징하여 작은 집으로 이사한 뒤, 남은 차액을 생활비로 활용하고 새로운 집으로 주택연금에 가입하는 방식을 고려해 볼 수도 있다.
잠깐! 연금 지급액은 어떻게 결정되나?
주택을 담보로 매월받는 연금의 지급액은 소유 주택 가격과 가입 시점의 연령(부부 중 연소자의 나이 기준)에 따라 결정된다. 이때 주택연금 월 지급금을 정할 때 기준이 되는 주택 가격은 아파트의 경우에는 한국부동산원 시세, KB 국민은행 시세를 순차적으로 적용하고, 아파트 이외에 인터넷 시세가 없는 주택과 오피스텔은 감정기관의 감정평가를 통한 시세가 적용된다. 한국주택금융공사의 홈페이지 상단 [주택 연금]→[예상 연금 조회] 매뉴를 통해 주택 연금 계산기를 활용할 수 있다. 참고로 주택연금 계산기를 통해 65세, 주택 가격 5억원을 기준으로 시뮬레이션하면, 정액형으로 월 121만원 정도를 수령할 수 있다.
주택연금의 장단점
주택연금의 가장 큰 장점은 가입자 및 배우자 모두 사망 전까지 살던 집에서 계속 거주할 수 있다는 점이다. 물론 부부 중 한 분이 돌아가시는 경우에도 연금 감액 없이 100% 동일하게 지급된다는 점도 매력이다. 에이징 인 플레이스가 단순히 '집에 계속 산다'는 의미를 넘어, 안정적인 노후생활을 의미한다는 점에서 주택연금이 하나의 괜찮은 선택지가 될 수 있다.
또한 국가가 보증하고 있는 제도이므로 연금 지급 중단의 위험이 없다는 장점도 있다. 받은 연금 총액이 집값을 초과한다고 하더라도 상속인에게 이를 청구하지 않으며, 반대로 받은 연금액이 집값보다 작으면 남은 금액은 상속인에게 상속된다는 점도 합리적인 면이다.
주택연금은 안정적인 노후 소득의 수단이지만, 단점도 분명 존재한다. 먼저 집값이 추후 상승하더라도 이미 확정된 연금액은 오르지 않는다는 점이 있다. 물론 집값 하락으로 가입 시점보다 집값이 떨어져도 주택연금 지급액이 동일하다는 점에서 안정성이 크다고 볼 수 있지만, 자산가치 상승의 이점을 충분히 누릴 수 없다는 점은 분명한 단점이다. 하지만 주택연금 가입자가 사망한 시점에 주택을 매각해 연금 수령액을 상환하고 남은 금액이 있다면 상속이 가능하므로 손해만 보는 구조는 아니다.
연금을 받다가 혹시라도 중도해지를 하게 되면, 그동안 받은 연금과 이자를 포함한 상한 의무가 생기게 되며, 가입 시 납입한 초기 보증료(주택 가격의 1.5%)도 환급되지 않는다. 중도해지 후 동일한 주택으로 주택연금에 재가입하고자 할 때 2년이 지난 후에나 가능하다는 점도 참고할 필요가 있다.
현실적인 대안
주택연금 계산기를 통해 연금액을 확인하고는 생각보다 크지 않다고 생각할 수도 있다. 사실 평생 지급받는 금액이긴 하나 매달의 금액은 적게 느껴질 수도 있다. 따라서 국민연금과 개인연금 등을 병행하여 소득원을 분산시키는 것이 중요하다. 집의 일부를 리모델링하여 임대와 병행하고 월 30만원 이상의 수입을 추가로 발생시키는 것도 좋다.
주택연금은 중도해지 시 발생하는 불이익이 존재한다. 이를 감안하여 가입 전 철저한 계획이 필요하다. 장기 주거 계획, 건강 상태, 자녀의 의견까지 포함한 종합 설계 후 가입을 해야 한다. 주택금융 공사의 상담 서비스를 이용해 시뮬레이션 받아보는 것도 추천한다. 주택에 계속 거주하다 보니 세금과 관리비 부담은 여전히 지속된다는 점을 고려 하여 고정비용을 미리 예산에 포함해 두어야 함은 물론이다.
주택연금은 제대로만 활용하면 강력한 노후 안정 도구가 될 수 있다.
