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계약을 체결할 때 우리는 보통 계약금이라는 것을 지급합니다. 보통 계약내용의 총금액 10% 정도를 계약금으로 지급하는 것이 관례인데 만일 계약을 위반한다거나 상대방의 잘못 없이 계약을 파기하게 된다면 바로 이 계약금을 떼이게 되는 경우가 많아서 이와 관련된 분쟁도 많이 발생합니다.
먼저 계약금을 보면, 계약을 체결할 때 반드시 지급해야 하는 것은 아닙니다. 법률상 계약은 쌍방의 의사의 합치만으로 성립하는 것입니 다. 별도로 계약이 성립하기 위해서 반드시 계약금을 지급해야 하는 것은 아니기 때문에 계약금의 지급 여부가 계약의 성립요건은 아니라는 말이 됩니다.
하지만 실제 대부분의 계약에서는 계약금을 주고받는 경우가 참 많습니다. 그런데 이 경우 계약금이라는 것은 법적으로 어떤 의미가 있을 까요? 물론 당사자의 의도에 따라서 달라질 수 있는 문제이기는 한데, 우선 계약금이 지급되면 '증약금'으로의 성질을 갖게 됩니다. 계약이 성립되었다는 것을 증명해준다는 의미라고 할 수 있겠지요. 만일 계약금을 지급한 뒤에 상대방과 계약체결 사실이 있는지에 대해서 다투어질 경우에는 계약금지급사실의 입증만으로도 계약의 성립사실이 충분히 입증될 수 있다는 말이 됩니다.
그 밖에도 계약금은 '위약금'의 성질을 갖는 것이 보통입니다. 만일 계약금을 교부받은 자가 계약을 위반한 경우라면 그 배액을 상환하게 되고, 반대로 계약금을 지급한 쪽에서 계약상 채무를 위반하게 되면 계약금을 수령한 자가 이를 몰수하는 형태가 일반적인 모습입니다.
마지막으로 계약금은 '해약금'의 성질도 갖게 됩니다. 법률상으로는 해제권을 보류하는 작용을 한다고 하는데, 계약금을 교부한 자는 계약 금을 포기함으로써, 이를 교부받은 자는 그 배액을 상환함으로써 계약을 자유롭게 해제할 수 있다는 의미입니다.
그런데 위약금의 명목으로 총대금의 10%를 몰수당하는 부분이 경우에 따라서는 매우 큰 금액일 수 있어서 좀 지나친 경우도 있을 것입니다. 이 부분에 대해서 그동안 법원은 부당한 고액의 위약금의 경우는 적절한 범위로 감액하라는 취지로 판결을 선고해 왔습니다.
우선 위약금의 경우는 일종의 손해배상액의 예정으로 볼 수 있는데, 물론 법률상 '위약벌'이라는 다른 성격으로 약정되는 경우도 있습니다만, 보통 손해배상액의 예정에 있어서 지나치게 과다한 부당한 위약금에 해당한다면 법원은 이를 적절한 수준으로 감액하고 있습니다.
이번 사안은 아파트 전세보증금과 관련된 계약금 몰수 사안이었습니다. A씨는 2009년 3월 임대주택 분양업체인 B사와 보증금 20억여원, 월차임 340만 원에 서울 용산구 한남동에 소재한 고급빌라를 5년간 일차하기로 하는 계약을 체결하고 계약금으로 2억원을 시급한 뒤에 5차례에 걸쳐서 나머지 보증금을 주기로 약정을 했습니다. 그러나 A씨는 보증금 2회분을 약정기일까지 내지 못했고 이에 따라서 3사는 임대차 계약을 해제한 뒤에 이미 지급받은 계약금 2억원을 돌려줄 수 없다고 통보했는데요. 이에 반발한 A씨가 계약금반환을 내용으로 하는 소송을 제기한 사안이었습니다.
이 사안에 대해서 법원은 다음과 같이 판단했습니다. 우선 이 사건 게약의 경우는 소송의 상대방이 임대주택 분양업체였는데, 다수의 입주 민들과 일률적으로 업무를 처리하기 위해서 통일된 약관의 형태로 게약을 체결한 사안이었습니다.
우선 재판부는 약관규제법상 불공정한 내용으로 보증금의 10%를 몰취하는 해당 위약금 규정 부분을 무효로 판단했습니다. 특히 공정거래 위원회의 아파트표준임대차계약서의 내용을 언급하면서 부당히 과다한 손해배상의무를 부담시킨 것이라는 판단을 했던 것입니다.
재판부는 '임대보증금은 매매대금과는 달리 임대차기간이 종료되면 임차인에게 반환해야 할 돈이고, 임대인은 보증금 자체가 아니라 보증 금을 원금으로 봐서 받을 수 있는 이자를 이익으로 한다."고 설명하면서 "전체 보증금의 10%를 위약금으로 한 특약을 약관으로 정해 놓은 것은 임차인에게 부당하게 과중한 손해배상의무를 부담시키는 것이어 서 무효"라고 판단을 했습니다. 이 판결의 의미를 다음과 같이 이해할 수 있을 것입니다.
우선 재판부도 언급한 바와 같이 전세계약에서 보증금은 나중에 임차인에게 돌려주어야 할 돈입니다. 임대인이 취할 수 있는 이익이란 보 증금의 이자상당 수입이라고 할 수 있기 때문에, 단순히 보증금의 10%를 위약금으로 정한다면 임차인에게 너무나 가혹한 결과에 이릅니다.
따라서 적절한 위약금인지의 여부를 판단하는 기준은 이자상당액의 10%정도로 산정해야 한다는 취지의 판결로 유사한 계약관계에서 충분히 참고가 될 수 있는 사안입니다.
